文/乐居财经 徐酒眠

当过工东谈主、作念过文员、倒卖过电脑，凭着敏感感觉踏中旧改风口在房地产行业打下山河。川系商东谈主邹康，多年来一直隐身在德商背后出贪图策，作事阑珊低调。但他善用拆墙术，却在行业流传很广。

11月18日，邹康控股的上市物企德商产投就业（02270.HK），刊发了一则债务转让及债务退回公告，这笔关联交往曲折绕了一大圈达成：

德商产投就业“被动收购”成齐成华区的一处贸易物业，补偿了约2322.5万应收款。

地产行业流动性危急席卷，德商未能避免，与物企的关联交往付款费劲。最近两年，德商产投就业屡次接办关联方车位等重钞票。

2022年10月25日，从关联方手中购买320个泊车位，对价1560万元。

2023年12月22日，再度揽入关联方1512个车位，总代价5164万元，按等额基准抵销应收款。由于这框车位进账，本年上半年，德商产投就业的存货激增228.16%至6515.9万元。

为车位的快速去化，推论现款流，本年9月2日，德商产投就业告示将向相干债务东谈主及车位出售方退还485个泊车位，并由相干债务东谈主支付总和为1546万元的款项。市集对其这番“减重”之举颇为赞好意思，直言其“扳回一城”。

但不到三个月，却又再次“增重”。德商产投就业将如何驾驭新收的这一处贸易物业，以创收回本？

抵债兜圈

梳理最新的这笔“以资抵债”，进行了颇为复杂的操作。

第一步是债务转让。

具体来看，邹康最终控股的多个实体行为原债务东谈主，将其拖欠德商产投就业的应收款，转让给别称寥寂第三方的成齐语莱。七份债务转让左券，波及的应收款约为2322.50万元。

成齐语莱全称成齐语莱贸易有限职守公司，建设于2021年8月30日，主要从事(其中包括)工程科罚就业及建筑材料销售。

穿透股权，成齐语莱由成齐凡瑞贸易有限公司全资领有，尔后者由孟天锐100%捏股。

德商产投就业示意，其董事作出一切合理查询后所深知、全悉及深信，成齐语莱过头最终实益领有东谈主孟天锐，“均为寥寂于本公司及本公司探讨东谈主士(界说见上市端正)之第三方”。

不外，相干贵寓露馅，邹康与孟天锐曾有过凹凸级关系。公开资讯中，2020年孟天锐行为德商文商旅实业集团贸易行状部总司理，曾跟随邹康到访光大百龄帮及旗下机构参不雅疏导。

凭证债务转让左券，各原债务东谈主向德商产投就业迂回全资附庸公司成齐德商提供连带职守担保，期限自成齐语莱的应收款项施行期限届满之日起计，为期两年。

各债务转让左券顺利后，成齐语莱与成齐德商结清应收款项。因此才进行第二步，两边签订债务退回左券，即成齐德商收购成齐语莱的一处贸易物业，总代价2322.5万元。

按等额基准抵销应收款项，而关于多出来的12.8元，成齐语莱禁受淹没。

公告先容，退回物业是一宗位于成齐市成华区的贸易物业，总建筑面积约为989.54日常米。

有益思意思的是，该贸易物业亦然成齐语莱2024年3月29日从收购而来，代价约为2112.70万元。而流程寥寂估值师的评估，限度2024年9月30日，这宗物业的市值约为2560万元。

成齐语莱似乎颇具慧眼，其投资的贸易物业，五个月时分市集价就“涨了”近450万。而在这笔交往中，德商产投就业在约2322.50万元的代价上，又少支付了12.8元，真的是合算。

退回物业未有其它信息线路，因此难以有参考。凭证德商产投就业现存的写字楼及产业园运营科罚业务，退回物业好像率亦然这一类型。

而相干行业阐判辨示，限度本年三季度，成齐写字楼空置压力捏续高位，房钱集会多个季度下落。需求侧市集不雅望脸色还较为浓烈，在此布景下能够加价的写字楼或产业园，应该具备不小上风。

谋求长进

在竞争愈发热烈的市集中，中小体量的物管公司很难寻到契机超车。

行为“迷你型”上市物企，德商产投就业本年以来动作经常，一方面改变了股份奖励规画，另一方面为谋长进探索代建边界，主打一个独辟途径。

本年5月20日，德商产投就业将股份奖励规画名额由已刊行股本的8%改变为已刊行股本的12%，同期针对不同组别的合履历参与者，允许已扶持或将扶持多个信赖，以使董事会有权将这些信赖分拨给董事会所厘定的干系不同组别的合履历参与者。

7月19日，德商产投就业告示，其全资附庸公司成齐风知与邹康控股的聪敏绿色坚硬股权转让左券，前者以25.82万元收购后者旗下四川德商绿建工程扶持科罚有限公司（简称“德商绿建”）的100%股权。

贵寓先容，德商绿建主要从事（其中包括）建筑工程、建筑工程联想、提供工程科罚就业、房地产商讨及筹划及联想科罚等业务。股权转让完成后，德商产投就业瞻望将通过德商绿建干与代建业务边界。在公开信息中，其开了物管圈先河。

数据露馅，德商绿建交往前扭亏为盈，2023年税后溢利约668.21万元。

而紧随后来，德商产投就业就与邹康过头姐姐邹健（最终控股推动），坚硬了代建及升值就业框架左券。前者向后者的关联公司提供代建及相干就业过头他升值就业，这笔关联交往在2024年度的上限为1690万元。

有行业不雅察者批驳：以25.82万元的代价，撬动了上限1690万元的代建业务，实控东谈主深谙杠杆使用的机密。

除了布局代建，德商产投就业还盯上了钞票科罚和不动产投资边界。

8月16日，其全资附庸公司成齐风知与成齐德桦企管行为并吞体，报名参与了金科股份及重庆金科重整案招募和彩选重整投资东谈主名堂。

德商产投就业示意，若成齐风知班师中选，将有助于集团开采市集，增多贸易契机，栽种品牌驰名度。不外凭证最新公布的评分红果，其未能成为中选重整投资东谈主。

聚焦德商产投就业的事迹，本年上半年，其竣事营收约2.03亿元，同比增长约36.5%。

同期，录得毛利约为6243.3万元，同比增长约38.1%；毛利率约为30.7%，同比增多约0.3个百分点；净利润约为2357.9万元，同比增长29.7%，其中推动应占利润为2141万元，同比增长19.9%。

对比同业，各名堂的快速增长证据优异，不外其现款承压判辨。限度2024上半年，德商产投就业的现款及银行结余约为1.33亿元，较上年末的2.11亿元下落幅度达36.95%，同期，其计息银行贷款约为975万元。

跟着公共居、写字楼及产业园运营科罚业务开展，德商产投就业濒临的流动与非流动租借欠债亦随之增多。本年上半年，其利息开支约为859.1万元，租借欠债的利息占泰半，约为640.6万元。

此外，限度2024年6月30日，德商产投就业手上的投资物业约为2.413亿元🦄九游娱乐(China)官方网站，由于期内折旧开支，较20203年末的2.507亿元有所减少。其中，包括捏作出售或出租的一项住宅物业、多项贸易物业。